medioambiente
Proyecto inmobiliario Maratué exige $3.700 millones al fisco por expropiación de 6 ha.: terreno completo de 1.045 ha. les costó $8.500 millones
La batalla legal entre el fisco y Maratué, el megaproyecto inmobiliario de la familia Lería que busca instalar 14 mil viviendas a un costado del parque industrial de Quintero-Puchuncaví, no es ningún secreto. El pasado jueves 22 de agosto, Diario Financiero entregó algunos detalles de ésta al final de un artículo que trataba sobre otra cosa: la salida del proyecto de Álvaro Jalaff, imputado en el caso Factop-Audio, quien vendió su participación a la misma familia Lería.
En los últimos párrafos del artículo Álvaro Jalaff sale de millonario proyecto inmobiliario en Puchuncaví y familia Lería buscará nuevos socios, el diario especializado en economía y finanzas cuenta que la sociedad controladora del proyecto, Inmobiliaria El Refugio, presentó una demanda en contra del Ministerio de Obras Públicas por la expropiación de un terreno de 5,7 hectáreas. El fisco fijó en $521 millones la indemnización, sin embargo, Maratué —del empresario Óscar Lería, casado con Paola Luksic, y sus hijos— solicita 96.995 UF, unos $3.700 millones al precio de la UF de hoy, un valor 600 veces mayor al que estableció el MOP en su tasación, realizada por tres peritos.
El terreno en cuestión fue expropiado para construir la circunvalación que conecta la ruta F-20 con el bypass Puchuncaví, el cual fue criticado por la población local dado que se salta todo el comercio del sector. Ahora, con la variante que pasa por Maratué, se conectará esta iniciativa con los proyectos inmobiliarios que se han desarrollado en la costa de Maitencillo, evitando así los locales de Puchuncaví.
Cabe recordar que Maratué ya obtuvo $3.100 millones por concepto de indemnización en 2020, luego de que el Estado le expropiara 37,5 hectáreas para construir un tramo de la ruta F-20, carretera que mejora la conectividad de ese mismo proyecto. (Lea acá el reportaje de Interferencia al respecto).
De conseguir una nueva indemnización por $3.700 millones, el proyecto inmobiliario de los Leria estaría recibiendo en total $6.800 millones del fisco por expropiaciones para proyectos viales. Esto constituye un 80% de los $8.500 millones que desembolsaron en 2012 para comprar el predio de 1.045 hectáreas; monto que recibirían a cambio de apenas 43,2 hectáreas expropiadas para carreteras que, a la larga y de aprobarse, benefician a potenciales clientes de Maratué.
Los argumentos de Maratué
Inmobiliaria El Refugio argumenta que la tasación del terreno, bautizado como lote 10-1, es 6 veces mayor a la valorización que le dio el Ministerio de Obras Públicas. En su demanda, a la que accedió Interferencia, el privado asegura que si bien el lote no se encuentra dentro del proyecto Maratué, la existencia de esta iniciativa inmobiliaria hace que el terreno tenga un valor comercial mayor al asignado por el fisco. (Lea acá la demanda de Inmobiliaria El Refugio).
Dentro de los límites rojos, el proyecto Maratué. En amarillo, el terreno expropiado.
En otras palabras, no se habría considerado el valor que este terreno tendría al estar asociado al proyecto inmobiliario Maratué, siendo potencialmente una zona de servicios en un Área de Extensión Urbana.
Además, el terreno colinda en una parte con la ruta F-30, lo que estiman “realza la aptitud para fines comerciales y de equipamiento y servicios” respecto a la carretera.
Por otro lado, aseguran que la valorización del lote 10-1 fue calculada a partir de otras compraventas en el sector de terrenos que comparten pocas o ninguna de las características que aseguran que su propio predio tiene, en particular, “la aptitud comercial de equipamiento y servicios de la franja expropiada”; el encontrarse “aledaño a un predio que cuente con un anteproyecto de loteo aprobado, ni con factibilidad sanitaria, ni con una aprobación ambiental para el desarrollo de un proyecto inmobiliario”; y “exposición relevante a la actual ruta F-30”.
Este medio también accedió a la contestación de la demanda por parte del Consejo de Defensa del Estado, entidad que no sólo solicitó desestimar la petición de Maratué, sino que incluso aseguró que la tasación hecha por la Comisión de Peritos fue mayor a la real, acusando que la inmobiliaria no entregó información clave a la hora de valorizar el terreno.
CDE acusa que Maratué no informó sobre proceso de invalidación de su Resolución de Calificación Ambiental
“Considerando la relevancia que la reclamante asigna al anteproyecto en cuestión, el reclamo debe ser rechazado en todas sus partes con costas, pues la Comisión de Peritos, de haber conocido todos los antecedentes, pudo incluso haber fijado un menor valor al metro cuadrado del lote 10-1, expropiado”, concluye Michael Wilkendorf, abogado procurador fiscal de Valparaíso del Consejo de Defensa del Estado (CDE), en el escrito donde contesta a la demanda de Inmobiliaria el Refugio contra el Fisco. (Lea acá el escrito del CDE).
A lo que se refiere Wilkendorf cuando asegura que la Comisión de Peritos no tuvo todos los antecedentes a la vista es a la Resolución de Calificación Ambiental (RCA) del proyecto, la cual fue entregada en julio de 2019 al proyecto. Sin embargo, Inmobiliaria El Refugio no indicó a los tasadores que esta RCA había sido reclamada, siendo admitida a trámite su invalidación y ordenándose retrotraer su evaluación ambiental en septiembre de 2021.
Wilkendorf afirma que “a la época de dictarse el acto expropiatorio como, asimismo, a la época del Informe de Tasación, se había iniciado un procedimiento invalidatorio de la Resolución de Calificación Ambiental, cuestión que era ignorada por los Peritos al evacuar su Informe de Tasación, sin perjuicio que -además- no fue informada por el propietario a la Comisión al momento de la visita”, esto podría significar que el valor del terreno podría ser incluso menor al considerado por la Comisión de Peritos al momento de la tasación.
Actualmente, Maratué se anotó un importante triunfo al ser aprobado por la Comisión de Evaluación Ambiental de Valparaíso, encontrándose dicha resolución dentro de los plazos para que ser reclamada. Al respecto, Interferencia publicó el artículo Proyecto inmobiliario Maratué fue aprobado pese a que Seremi alertó sobre altos niveles de arsénico. (Léalo acá).
En cuanto al argumento de Maratué de que el lote 10-1 incrementa su valor por tener a un costado adyacente al proyecto inmobiliario, el CDE explica que este proyecto es “una mera expectativa”, argumentando que “el anteproyecto de loteo en cuestión no se encuentra vigente y aprobado, por lo que resulta erróneo afirmar la existencia de un proyecto Inmobiliario actualmente en ejecución, cuando -ni siquiera- se ha ingresado un Permiso de Edificación en la Dirección de Obras Municipales de Puchuncaví”.
A esto suma que “no se puede considerar que al predio expropiado, actualmente, se le esté dando un uso o destino inmobiliario, como pretende hacer creer -Inmobiliaria El Refugio- pues tal como consta en el Informe de Tasación, el predio no contaba con uso alguno a la época en que el mismo se elaboró”.
El abogado del CDE afirma que “el Fisco controvierte que existan errores y omisiones por parte de la Comisión de Peritos (…) y que, aún en el evento de existir, ameriten un aumento del valor de la indemnización fijada por dicha Comisión”.
Respecto a que el lote 10-1 colinda con la ruta F-30 y por tanto tiene potencial para fines de equipamiento y servicios respecto a la carretera, el CDE cita tres compraventas de terrenos cercanos que colindan con esa misma ruta y cuyos precios por metro cuadrado fluctuaron entre los $4.379 y $13 mil pesos; en circunstancias de que el terreno expropiado a Maratué fue tasado en aproximadamente $9 mil pesos el metro cuadrado.
El pasado 10 de octubre, Sergio Órdenes, miembro de la Comisión de Peritos que realizó la tasación del Lote 10-1, se presentó como testigo en la causa. “De lo que recuerdo de dicha franja de valor, esta posee una gran dispersión, esto es, valores entre 3800 hasta aprox. 12.000 [por metro cuadrado], sin embargo, el valor finalmente asignado fue del orden de los 9 mil, en donde se consideró, para la determinación este monto, que se emplaza en la cota superior las particularidades específicas del predio y la existencia de un anteproyecto de loteo y desarrollo que fue informado por el propietario y sobre el cual se había desarrollado múltiples gestiones”, declaró.
Los $3 mil millones que Maratué ya recibió por la expropiación de otras 37,5 hectáreas
El proyecto Maratué propone construir viviendas durante 45 años con una inversión de 2 mil millones de dólares. Este megaproyecto inmobiliario requiere de una vialidad que acompañe el desarrollo de su iniciativa. La ampliación de la ruta F-20 resultó, probablemente, conveniente, dado que integró un by pass diagonal de 7 kilómetros que cruza la comuna de Puchuncaví, conectándola con Nogales y pasando justamente por frente de Maratué.
La nueva diagonal no sólo se transformará en la alternativa de la Ruta F30 —que une Con Con con Puchuncaví— sino que además corta por la mitad los terrenos de Agrícola El Refugio, donde se busca emplazar Maratué.
Para la construcción de la ruta F-20, la Dirección General de Concesiones de Obras Públicas del ministerio de Obras Públicas expropió siete lotes pertenecientes a la familia Lería, los que en total suman 374.914 metros cuadrados —37,5 hectáreas— por los que el Estado pagó una indemnización de $3.103.935.487 millones de pesos.
| Adjunto | Tamaño |
|---|---|
 demanda_el_refugio_1.pdf |
1.05 MB |
| cde_contesta_demanda_1.pdf |
1.36 MB |
